Commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation du 13 février 2025, n° 22-21.592
Dis-moi ce qui t’entoure
Je te dirais qui tu es
Alors que le Conseil d’Etat vient tout juste de préciser le contour du régime juridique des Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) dans sa décision du 18 novembre 2024(https://www.ibavocats.com/autorisations-durbanisme-et-orientations-damenagement-et-de-programmation-oap-compatibilite-ou-conformite-le-regime-juridique-de-la-compatibilite-precise/), la Cour de cassation, par sa décision du 13 février 2025, illustre l’extrême vigilance dont doivent faire preuve les collectivités dans la rédaction des leurs OAP au sein de leurs documents d’urbanisme.
En effet, c’est au détour d’une procédure classique en matière d’expropriation, à savoir la contestation, par deux personnes expropriées, du montant des indemnités proposées par l’autorité expropriante, que l’importance de la rédaction d’une OAP se pose (notamment).
Concrètement, l’autorité expropriante avait refusé, pour fixer l’indemnité d’expropriation, de considérer que les terrains expropriés étaient des « terrains à bâtir », c’est-à-dire un terrain sur lequel des constructions pouvaient être réalisées (Voir, pour une illustration, CAA de Bordeaux, 25 juin 2024, n° 22BX02641).
Considération reprise et validée par la Cour d’appel de Rouen au motif que l’OAP fixée dans le PLU de la Commune était opposable aux propriétaires de sorte que, quoi que les terrains en causes disposaient, chacun en ce qui le concerne, des réseaux suffisants pour accueillir une construction, la constructibilité des terrains ne pouvait résulter que d’une appréciation globale à l’échelle de la zone couverte par l’OAP.
La Cour de cassation, dans sa décision commentée, valide cette analyse :
« Ayant retenu que ce schéma d’aménagement constituait une orientation d’aménagement et de programmation visée à l’article R. 151-8 du code de l’urbanisme, elle a pu en déduire que, la zone considérée étant réservée à une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux devait être appréciée au regard de l’ensemble de cette zone, et souverainement retenu qu’étant insuffisante, les terrains ne pouvaient être qualifiés de terrains à bâtir ».
La valeur de chaque terrain doit donc être appréhendée à l’aune de la zone appréhendée globalement et non à l’aune de chaque terrain.
Si cela peut paraître, à certain égard, dénué de sens étant donné que chaque terrain disposait bien des réseaux permettant la réalisation d’une construction, de surcroît au sein d’une zone constructible, il n’en demeure pas moins que la constructibilité réelle de chaque terrain, compte-tenu de la rédaction de l’OAP en litige, était intrinsèquement liée à la constructibilité globale sur l’ensemble de la zone, l’OAP devant être réalisée « par une opération d’ensemble ».
👮♂️Plus que jamais, les collectivités doivent donc être vigilantes quant à la rédaction de leurs OAP, particulièrement sur les conditions d’aménagement de la zone.
Le cabinet IB avocats est à votre disposition pour vous conseiller et vous assister dans toutes vos interrogations concernant la constructibilité de vos parcelles ainsi que sur le calcul des indemnités d’expropriation.
